まさつぐ法律事務所

法律相談 Q&A 

・・・ まさつぐ法律事務所があなたの悩みにお答えします。

 

(この回答は一般的な参考意見であり、個別の状況に応じた法的アドバイスを希望される方は、個別に法律相談をお受けになることをお勧めします。)

 【借地・借家】
Q1 (新しい借地借家法)
 新しい借地借家法(以下、新法という)は、いつから施行されるようになりましたか。
A1  平成4年8月1日からです。

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Q2 (借家法・借地法はどうなりましたか)
 従前の借家法・借地法・建物保護に関する法律等は賃借人の権利を守る重要な法律でしたが、どうなったのですか。
A2  新法の中に、借家法・借地法・建物保護に関する法律などが盛りこまれまして、新法1本の型になりました。

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Q3 (賃借人の立場はどう変りましたか)
 新法が制定されて、賃貸人の立場が強くなり、賃借人の立場が弱くなったと言われていますが、実際はどうなのですか。
A3  新法施行前(平成4年8月1日以前)からの借地契約や借家契約については、従前の借地法や借家法が、ほとんど適用され、新法が適用されるところが少ないので、賃貸人・賃借人の力関係が新法が出来てもあまり変わったとは思いません

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Q4 (新法は主にどのようなところが変ったのですか)
 それでは新法では主に借地についてどのような点が変ったのですか。
A4  平成4年8月1日以後に新しく賃貸する建物所有を目的とする土地の賃貸について下記の点が変わりました。
(1) 借地権の期間は30年(従前は堅固建物は30年から60年、非堅固建物は20年から30年)
(2) 借地権の更新は第1回の更新20年、第2回目以後の更新は10年
(従前は堅固建物30年ずつで更新、非堅固建物は20年ずつで更新)
(3) 定期借地権の新設  50年間で更新なし
(4) 建物譲渡特約付借地権の新設  30年間で建物を地主に売る。
(5) 事業用借地権の新設  10年から20年で建物を収去して土地を明渡す。


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Q5 (借家についての変更点)
 新法では主に借家についてどのような点が変わったのですか。
A5  平成4年8月1日以後に新しく賃貸する建物について、下記の制度が出来ました。
(1) 確定期限付借家制度 例えば転勤の期間だけ賃貸し、更新はない。
(2) 取り壊し予定の建物の賃貸借制度 例えば2年後に区画整理で取壊すことが予定されている建物を取毀しまでだけ貸す。取毀時期には賃借人には必ず明渡してもらえる。


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Q6 (借地権・借家権の価値)
 貸主も借主も意地を張っていると思われる時がありますが、借地権や借家権はそんなに大切な権利なのですか。
A6  例えば100平方米の土地(空地で6000万円)を賃借して建物を建てている人の借地権は京都市内で大体6割(3600万円)と言われています。
 例えば100平方米の土地(空地価格で6000万円)の上の建物(時価500万円)を賃借している人の権利は空家としての土地建物(時価6500万円)の25%から50%(1625万円から3250万円)と言われています。貸し方、借り方が下手なために、貸主も借主も大きな損害を蒙っている場合が多いのです。借地借家についての知識は非常に大切です。


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Q7 (駐車場にも借地借家法は適用されますか)
 駐車場にも借地権は発生しますか。 
A7  建物所有の目的のために土地を賃借する時のみ借地権は発生します。空地を駐車場の目的で賃借しても借地権は発生せず、約束の期限がくれば、土地を賃借人に返さなければなりません。

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Q8 (借地契約で建物の種類・規模を制限出来ますか)
 借地契約で木造平家建50平方米・住居用の建物所有のためにのみ土地を貸すという契約は有効ですか。
A8  新法でも借地法でも法律に定まっているよりも賃借人に不利な内容の契約は無効とする条文がありますので、賃貸人と賃借人が話し合って決めたことも全て有効とは限りません。
 例えば、借地契約の期間は30年と決まっているのに20年と決めても賃借人に不利なので無効です。しかし、質問のような建物の種類・規模について賃貸人と賃借人との間で決めた約束は有効です。
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Q9 (借地権の存続期間)
 新法での借地権の存続期間はどうなっていますか。
A9  〔平成4年8月1日以後に新しく建物所有の目的で貸す土地について〕
借地権の期間30年以上(30年以下の約束は30年とされる)借地権の第1回目の更新期間20年、借地権の第2回目以後の更新期間10年

〔平成4年7月末日以前の建物所有の目的で貸している土地について〕
   @堅固建物(鉄筋・鉄骨等) A非堅固建物(木造)
借地権の期間を定めないとき60年 借地権の期間を定めないとき30年
30年以上の期間を定めたとき
(例えば40年)定めた通り
20年以上の期間を定めたとき
(例えば20年)定めた通り
30年以下の期間を定めたとき
(例えば25年) 一律 60年
20年以下の期間を定めたとき
(例えば10年) 一律 30年
更新期間 30年毎に更新 更新期間 20年毎に更新


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Q10 (新法施行前の借地権を新法による借地契約へ変更出来るか)
 昭和49年5月1日に木造建物所有の目的で20年間の約束で土地を賃貸したが、平成6年4月末日に賃貸借期間が満了する。このまま20年目毎に更新するよりも、新法の借地契約に切り替えたら、第1回目更新20年・第2回目以後の更新は10年毎なので、新法の方が賃貸人に有利なので新法の借地契約に切り替えることが出来ますか。
A10

 出来ません。新法でも新法施行以前の借地法でも、契約期間について法律よりも賃借人に不利な契約は無効と定められていますから。

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Q11 (更新料)
 借地契約には期間更新の際には、賃借人は賃貸人に更新料を払わなければならないと定まっていますが、支払わなければなりませんか。
A11  あらかじめ契約で更新料の支払義務が定められているなら、原則として支払わなければなりません。ただし、不当に更新料が高い場合は支払わなくてもよい場合があるでしょう。更新料を支払わなければならないのに支払わない場合は契約の更新を拒絶されたり、更新料不払いを理由に借地契約を解除される場合がありますので、注意を要します。

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Q12 (建物の滅失と建替)
 借地契約期間中(例えば25年目)に建物が焼失した場合、あるいは朽廃して建物がなくなった場合、借地権は消滅しますか。
A12
平成4年7月末日以前の借地契約の場合
焼失の時 残存期間5年あるので建物を建て得た。(地主の承諾不要)
朽廃の時 借地権がなくなった。
平成4年8月1日以後の借地契約の場合
焼失の時 耐用年数5年以上の建物を建て得る。(地主の承諾不要)
朽廃の時 焼失の時と同じ。
 借地権30年目になって賃貸人は新しく建物があるのに更新を拒み得る正当事由が存在するかどうかを判定されることになる。


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Q13 (借地契約の更新の回数)
 借地期間が満了しても、期間の更新が行われるのは、やむを得ないとしても更新は1回だけに止めることが出来ますか。
A13  更新は何回でも理論上は続きます。更新は1回だけにするという約束を賃貸人と賃借人が最初からしていても、新法の定めよりも賃借人にとって不利な契約だから無効になります。

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Q14 (正当理由)
 木造建物所有の目的で昭和49年5月1日に20年間の約束で土地を貸しました。平成7年4月末日で期間満了になります。事業不振のため、この土地を賃借人に明渡してもらって、この土地を売却して、事業資金に充てたい。この土地の借地契約の期間の更新を拒むことは出来ますか(直ちに明渡してもらえますか)。
A14

 賃借人にとっても借地契約は何度も更新が出来るという前提で建物を建てているので、賃貸人側の土地を高く売却したいという理由だけでは期間の更新を拒む正当理由が備わっているかどうかは疑問です。賃貸借に当って、権利金の支払の有無、賃貸人・賃借人の経済状態、他に不動産を所有しているか否か等が総合的に考慮されなければなりません。例えば、この土地は100平方米で空地で時価6000万円、借地権3600万円とします。
 もし、期間の更新が認められなければ、賃借人は建物(例えば時価500万円)を取毀さなければならないし、借地権は失います。
 しかし、賃貸人は期間の更新を拒む正当理由が100%でないが50%は認められる場合には、借地権3600万円と建物価格500万円の50%(2050万円)の立退料を正当理由の足りない分を補うために提供するという場合は、裁判所は「2050万円と引き換えに賃借人は建物を収去して土地を明渡せ」という判決を下す可能性はあります。 

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Q15 (正当理由の程度)
 Q14において、正当理由が50%という例が出ていますが、正当理由の程度について賃貸人と賃借人の見解が一致しない時はどうしたらよいのですか。
A15

 結局、簡易裁判所へ調停申立をして、調停委員の力を借りて話し合い、それでも駄目なら地方裁判所へ「金○○円と引き換えに賃借人は建物を収去して土地を明渡せ」という訴訟を起こせば、裁判所が正当理由の程度を調査した結果、正当理由の不足を補うのに金額がいくらが妥当かということを判決で示してくれることになります。

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Q16 (全く正当理由がない時)
 賃貸人が借地契約や借家契約の解約や期間更新を拒絶する正当理由が全くない場合でも、金さえ出せば明渡判決を裁判所で得られますか。
A16

 賃貸人に正当理由が全くない場合は、いくら立退き料を出すといっても裁判所は明渡しを認めません。賃借人も怖がる必要はありません。空家としての土地建物の時価60%以上も賃貸人が立退き料として本当に払うというのなら、賃借人も立退き料を頭金にして新しく住居を買い求めることが出来るチャンスかも知れませんので、友人知人とよく相談しチャンスは逃さないように、ワナには、はまらないようにしましょう。 

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Q17 (地主・家主が変った時)
 賃貸人である地主(借地の時)・家主(借家の時)が賃借人が知らない間に、AからBに変ってしまいました。新しい所有者であるBは、あなたはAから借りていたかも知れないが、Bはあなたに貸していないから明け渡せと言ってきました。私は立退かねばならないのでしょうか。
A17

 土地を借りている場合は、建物があなたの所有として登記されていれば地主が誰に移転しても、あなたの借地権は大丈夫です。
 建物を借りている場合は、建物を占有していれば、あなたの借家権は大丈夫です。Bに対し、今までと同じ賃料を支払っていけばよいのです。

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Q18 (地代・家賃の値上)
 貸主が従前の賃料を、50%値上げを言ってきましたが、私はせいぜい5%の値上げが妥当と思いますが、どうすればよいでしょうか。
A18

 例えば、今までの賃料が1ヶ月2万円として、あなたが2万1千円が妥当と信じて2万1千円を貸主へ持参しても、3万円でないと受取らないと貸主が言えば、法務局へ2万1千円を持参し、賃料供託をすべきです。法務局から貸主へ賃料が供託されたという通知が行きます。貸主と借主の間で話合いで賃料が決まらなければ、貸主は簡易裁判所へ調停申立をします。調停で決まらなければ、次は地方裁判所で判決です。仮に、賃料は1ヶ月2万2千円と判決で決まった場合は、貸主が値上げを言い出した時から1ヶ月千円滞納していたことになりますので、滞納分(供託不足分)に年1割の利子を加算して貸主に支払えばよいのです。 

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Q19 (裁判所の許可・承諾料)
 土地を借りているが、下記の場合、借地人はどうすればよいですか。
@ 木造建物を鉄筋コンクリートに建て替えたい。
A 建物が手狭になったので増築したい。
B 借地上の建物を借地権と共に他人に譲渡したい。
A19

 いずれの場合も、事前に地主の承諾を得なければなりません。事前の承諾を得ないままに借地人が無断でやってしまえば、借地契約を解除され、貴重な借地権はゼロになってしまいます。
  どうしても、地主が@ABいずれについても承諾しない場合は、地方裁判所へ申立てれば裁判所が地主の承諾に代る許可を出してくれ、その代りに裁判所が決めた承諾料を地主に支払う方法があります。

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Q20 (一般定期借地権)
 一般定期借地権とは、どのようなものですか。
A20

 平成4年8月1日以後の借地契約で、次の内容の契約を書面で行えば、50年で必ず地主へ土地を返してもらえるという制度です。
(期間)50年
(更新)なし
(建物買取)なし 

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Q21 (建物譲渡特約付借地権)
 建物譲渡特約付借地権とはどのようなものですか。
A21

 地主が平成4年8月1日以後の借地契約で、30年経って地上建物を相当の対価で買取ることが出来るという制度です。もし、建物に第三者が賃借していた場合は、第三者と地主との間で定めのない賃貸借が、買取後は成立したことになります。

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Q22 (事業用借地権)
 事業用借地権とは、どのようなものですか。
A22  平成4年8月1日以後の借地契約で、次の要件を整えたものです。
@ 専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く)の所有を目的とする。
A 存続期間を10年以上20年以下とする。
B 借地期間満了後の更新がないこと。
C 借地期間満了時に地主が借地上の建物を買い取る必要がないこと。
D 公正証書によって契約する。
 スーパーマーケット・倉庫・部外型レストラン経営向です。

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Q23 (借家契約の期間)
 借家契約の期間は。
A23
期間を決める時 1年から20年まで
期間を決めない時 期間の定めなき賃貸借
(貸主は6ヶ月前に解約を言えます。借主は3ヶ月前に解約を言えます。)

 

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Q24 (賃貸借期間の満了)
 建物を他人に貸せば、賃貸借期間を定めていても、借家法が期限の更新を簡単に認められるので、いつまでも立退いてもらえず、賃貸人は多額の立退料を支払わざるを得なかったのが、最近は、賃貸借期間が満了すれば、簡単に立退いてもらえるようになったのことですが、本当ですか。
A24

 平成12年3月1日以後に新しく賃貸した建物については、定期借家制度が実施されるようになりました。大切な点は次の通りです。

(1) 賃貸借期間の更新(延長)が認められないことを、はっきり賃貸借契約書に書く。
(2) 賃貸借契約期間が満了する前の1年から6ヶ月の間に、賃貸人は賃借人に対し、契約期間が満了したときは明渡して下さいと内容証明郵便で通知する。
(3) 契約前に、賃貸人が、賃借人に対し、「定期借家であって、更新がなく、期間満了で、賃貸借契約が終了すること」を書面を交付して説明しなければなりません。そのために、「定期建物賃貸借契約についての説明」を賃借人に手渡し、定期建物賃貸借契約に署名押印してもらうことになります。



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Q25 (正当理由)
 貸主から借家契約の解除を言われたり、期間の更新を拒絶されたらどうなりますか。
A25

 貸主が解約や更新について、貸主が建物を必要とする事情、賃貸借の経過・立退料の提供等を総合して正当理由があるかどうかを判定します。
(正当理由については借地についてのQ14・Q15・Q16を参考にして下さい) 

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Q26
(借家の修理)
 借家が雨漏りするが、家主が修理しないので、やむを得ず借主が修理をしました。修理代を家主に直ちに請求出来ますか。
A26

 家主は、借家を修理する義務があります。それにもかかわらず、その義務を履行しなければ借主が専門家に依頼し修理するのはやむを得ません。修理代を家主に直ちに請求出来ます。家主が修理代を支払わなければ、借主は家賃と相殺することも出来ます。

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Q27 (確定期限付の借家契約)
 土地付建物をローン付で買ったが、3年間、外国へ転勤することになりました。この建物を、第三者に賃貸しなければローンを支払えません。外国から帰ってから、賃借人が立ち退いてくれなければ困るのですが。
A27

 心配無用。平成4年8月1日以後は、「賃貸人の不在期間の建物賃貸借」という制度が出来ましたので、賃貸借契約書は建物を賃貸せざるを得ない事情、賃貸期間をはっきり書いておけば、賃貸期間が満了すれば期間の更新がなく、決めた期間で建物を明渡してもらえます。 


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Q28 (取壊し予定の建物の賃貸借制度)
 道路の拡張のため2年後には建物が買収され取壊されることが明らかです。この建物を取毀すまでの間だけ賃借したいという人があります。貸しても期限に立ち退いてくれなければ困るのですが。
A28

 心配無用。平成4年8月1日以後の賃貸なら、上記の事情と明渡期限を賃貸借契約書にはっきりと書いておけば、期限の更新がなく、決めた期間でも明渡してもらえます。 

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Q29 (賃借人の要注意事項)
 賃借人が法律で守られているとのことですが、特に注意しなければならないことは何ですか。
A29
@ 賃料の不払をしないこと。不払の賃料の請求があるのに、支払わなければ契約解除されます。
A 賃借している土地・建物を貸主の事前の承諾なくして、他人に貸したりすると契約解除をされます。
B 建物の無断増改築、借地契約に無断増改築禁止の特約が書いていなければ、常識的な増改築は出来ます。それ以外の場合の貸主に無断で建物の増改築をすれば契約解除されます。

契約解除されるということは、貴重な借地権・借家権がゼロになるということです。

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Q30 (土地の転貸)
 私は土地を借り、建物を建て、その建物をAに賃貸していますが、土地を転貸していることになりますか。
A30

 転貸になりません。建物の所有権を他人に移転することが借地の場合の土地の転貸なのです。 

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Q31 (賃借人の残存物の処理)  
 (Q27のつづき)賃借人Bは、多額の家賃(50万円)を滞納したまま、家財道具等を建物内に放置したまま、他へ転宅しました。賃貸人Aは、借家を早く空家にして、他の賃借人に賃貸したいのですが、Bは家財道具も撤去しませんので、Aが大型ゴミとしてBの家財道具を処分してもよろしいですか。
A31

 Bの承諾を得ないまま、家財道具を撤去すると、AはBから損害賠償(例 タンスの中に宝石を入れておいたのに無くなった)請求されたり、器物損壊罪で告訴されたりするおそれがありますので、AはBに対し、「家財道具等を撤去して建物を明渡せ。滞納家賃50万円を支払え。」との訴訟を起こして、判決を得て、Aは建物明渡と共に、50万円の債権で家財道具を差押して、Aが10万円位で競落して、家財道具の所有者となって、家財道具を自分で使うなり、大型ゴミとして処分するなりしなければなりません。AとBとの間で話し合いさえつけば、問題はないのですが、話し合いがつかないときは、このような面倒なことになります。 

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Q32 (行方不明者を相手とする手続)  
 (Q31)において、Bが行方不明になっているときはどうなりますか。
A32

 @Bの住民票、ABの戸籍の附票、BBの市町村役場の不在証明、CBが元住んでいたところの近所の人に、Bは最近どこへ行ったかわからない旨の一筆を書いてもらったり、DAがBの所在(勤務先も含む)を方々探したがわからない旨の一筆を揃えて、裁判所へBに対する訴状の公示送達の申立をします。さらに、裁判所は、Aにもっと行方不明の証拠を出せと要求する場合もありますが、Aも誠意をもって対応すれば、訴状の公示送達が認められます。裁判所や区役所等の掲示板に、出頭すれば送達すべき書類(訴状等)をいつでも交付する旨を掲示した日から2週間後に、訴状は、Bに到達したものとして、AのBに対する訴訟手続が進行して行き、Bが不在のまま、A勝訴の判決がほぼ100%下されます。 


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Q33 (銀行にATM機置場として土地を貸した場合)  
 (Q9のつづき)Aは広いガレージを大通に面して所有しています。B銀行が良い場所なので、ATM機置場として、ガレージの大通に面した車4台分の土地を1ヶ月15万円の賃料で3年間貸してほしいと、C(不動産業者)を通じて、Aに頼んで来ましたので、Aは、Bに3年間、ATM機置場として賃貸しました。しかし、3年後には、ガレージ全体を利用してマンション建設あるいはマンション建設業者にガレージを売ることを計画しています。Bが3年間で、確実に立退いてくれる契約書になっているか否かを弁護士加地和に相談しました。
A33

 契約書では、土地の使用目的は、「ATM機を設置するための建物の敷地」と書いてありますので、Q9の通り、堅固建物(鉄骨)で、30年以下(本件では3年)の期間を定めたときになり、一律に60年間の土地賃貸借契約が成立したことになっていると、弁護士加地和は判断しました。しかし、Aはあきらめることなく、弁護士加地和に依頼し、弁護士加地和はB銀行と折衝し、Bの担当者は「Bは3年後にきちっと土地を明渡します。居すわったりしません。」との回答を口頭で得ました。Bの担当者に一筆書いてくれと言っても書いてくれないので、弁護士加地和はやむを得ず、電話録音テープに上記のBの担当者の「    」の発言をとっています。万一、Bが約束に反して、3年間で明渡さないため、Aが損害を蒙った場合は、「   」の録音テープを証拠にして、AはBに対し、損害賠償請求をする予定です。 

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