まさつぐ法律事務所

法律相談 Q&A 

・・・ まさつぐ法律事務所があなたの悩みにお答えします。

 

(この回答は一般的な参考意見であり、個別の状況に応じた法的アドバイスを希望される方は、個別に法律相談をお受けになることをお勧めします。)

 <>【不動産の売買】
Q1 (不動産買主の注意事項)
土地・建物を買うにあたり注意しておくべきこと。
A1  土地・建物は高価なものですから、次のような注意が必要です。
(1) 所有者を確認すること。
 正当の所有者でない者から買っても、所有権の取得はできません。
 法務局で、その土地・建物の全部事項証明書(以前は登記簿と言っていました)を入手して、現所有者の住所・氏名を知り、現所有者と会って、土地・建物のことを確認することが大切です。
(2) 不動産の現状を確認すること。
 土地が公道にどう接しているか。建物と敷地の関係はどうなっているか等を確認する必要があります。法務局で、地籍図・建物図面を入手し、現状と図面を確認するのも大切です。
(3)
@あっては困る権利 賃借権、抵当権などがついていたりしないか。
Aなければ困る権利 建物のために必要な敷地利用権が確保されているか。
公道までの道路使用権があるか
を確認すること。
(4) 土地の利用についての法令上の制限
 例えば、風致地区なら、土地の面積の1割くらいのところにしか建物を建てられない場合があります。
(5) 環境・施設の実現性と工事責任者の確認
 電気・ガス・公園・病院・学校の設置 ― 誰がどのような形で責任を負担するのか。


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Q2 (全部事項証明書(登記簿))
全部事項証明書(登記簿)の仕組とその見方
A2  全部事項証明書は、「表題部」「甲区」「乙区」に分かれています。
表題部
 土地なら、所在・地番・地目(宅地・畑など)・地積など
 建物なら、所在・家屋番号・種類(店舗・居宅など)・構造(たとえば「木造瓦葺2階建」など)・床面積
 などが記載されます。
甲区
 不動産の所有権に関する事項を記載する部分です。
 その不動産の所有権がどのような原因で、だれからだれへ、いつ移ってきたかがわかります。
乙区
 その不動産について所有権以外の権利すなわち地上権・賃借権・地役権・抵当権などについて記載するためのものです。

全部事項証明書(土地)の一例を以下の通り示します。
こちら

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Q3 (仮処分(かりしょぶん))
仮処分とはどういうものですか。
A3  例えばある不動産の引渡を求めたり、それについての移転登記を求めたりする権利を有する人(例えば、所有者から買う契約をした人)(A)が、Bが約束通り実行しないので、訴訟をせざるを得なくなったとします。ところが、訴訟を提起して判決まで1年位は要します。Bが、判決までにその不動産を他人に引渡したり、他人に所有名義を変えてしまうと、Bに対するA勝訴判決は意味をなくしてしまいます。これを防ぐために、Aが訴訟を提起するのと同時に、Bに対し、不動産を他へ譲渡したり引渡してはいけないという仮処分命令を出してもらいますと、そのことが、その不動産の全部事項証明書(登記簿)の甲区欄に登記されます。そうすると、仮処分の登記のあとに、不動産の引渡を受けたり、所有権移転登記を受けた者は、A勝訴の判決には対抗出来なくなって、Aは判決内容通り、Bから不動産の引渡や所有権移転登記を求めることができるのです。
 その他、サラ金屋から脅迫的な取立を免れるための仮処分等(例:取立禁止仮処分)もあります。判決以前にAが不当な不利益を蒙るのを防止するために、裁判所が仮処分命令を出してくれるのです。ただし、Aの言っていることがほぼ正しいであろう(権利性)という証拠を裁判所に提出したり、仮処分命令を出さざるを得ない緊急性が必要です。Aの言分がまちがっていて、仮処分命令によってBに損害を与えた時のことを考慮して、裁判所が決める保証金をAは納付しなければなりません。

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Q4 (仮差押(かりさしおさえ))
仮差押とはどういうものですか。
A4  例えば、AがBに対し、200万円の売掛金債権を有しており、Bが時価1000万円の不動産を所有している場合、Aは訴訟を提起して、「BはAに対し200万円を支払え」との判決が下されると、B所有の不動産を差押・競売し、その配当金の中から200万円を回収することが出来ます。
 ところが、訴訟提起から判決までの間に、Bはこの不動産をCに所有権移転登記をしてしまっていれば、「BはAに対して200万円を支払え」との判決では、C所有の不動産を差押・競売することが出来ません。
 そのため、Aは訴訟提起と同時に、裁判所から200万円の債権を保全するための仮差押命令を出してもらうと、その不動産の全部事項証明書(登記簿)にAの仮差押が登記されますので、それ以後に、この不動産の所有名義人になったCは「BはAに対し200万円を支払え」との判決によって、この不動産の差押・競売をされ、Aは200万円の配当金を得ることができます。
 仮差押の金銭債権を保全するために、判決までの間に、Bが財産隠しを防ぐために、裁判所がAがBに対する訴訟で、ほぼ勝ちそうだ(権利性)という証拠と、どうしても判決までにBの財産隠しを防止しなければいけない緊急性がある時に、仮差押命令が発せられます。ただし、万一、Aの言分がまちがっていて、仮差押命令によって、Bに損害を与えた時のことを考慮して、裁判所が決める保証金を、Aは納付しなければなりません。

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Q5 (仮処分・仮差押付の不動産の売買)
仮処分や仮差押のある不動産を買うことはできますか。
A5 (Q3、Q4のつづき)
(1) 仮処分
 CはBから仮処分のある不動産を買うことができますが、後日、BがAとの訴訟に負けた時は、Cは、Aからこの不動産に対し、引渡や所有権移転登記を求められることになります。Cはこの不動産を買うについては、このような危険性を、Cは十分に考慮しなければなりません。
 Aの仮処分は常に正しいとは限らず、訴訟で、BがAに勝った場合は、仮処分登記も抹消されますから、Cの立場は安泰です。
(2) 仮差押
 CはBから仮差押のある不動産を買うことができますが、後日、BがAとの訴訟に負けた時には、CはAからこの不動産に対し、差押・競売を受けることになります。差押・競売を防ぐためには、CがBに代って、Aに200万円を支払う必要があります。このような危険性をCは十分に考慮しなければなりません。
 Aの仮差押は常に正しいとは限らず、訴訟でBがAに勝った場合は、仮差押登記は抹消されますから、Cの立場は安泰です。


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Q6 (代理人との契約)
代理人と契約をする場合、どのようなことに注意したらよろしいですか。 
A6  代理人が本当に、この不動産取引について代理権をもっているかどうかを確認する必要があります。
(1) 本人に直接確かめるのがベスト
(2)  (もし、本人に直接確かめたりすると、代理人が気を悪くして、その後の交渉がうまくいかないというおそれがある場合)
 代理人が本人からの委任状や本人の実印を持っているかどうかを確かめる。


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Q7 (表見代理(ひょうけんだいり))
表見代理とはどういうことですか。
A7  代理人が代理権のない事がらについて、本人に代って意思表示をしても、本人に何等法律上の効果が発生しません。これを無権代理といいます。しかし、無権代理行為が外観からみて代理権に基くかのように見え、かつ、相手方が無権代理人に代理権があると信じたことについて過失がなかったときは、例外的に、代理権があった場合と同一の法律効果が発生し、これを表見代理といい、次の三種類があります。
(1)
ほんとうは代理権を与えていないのに、本人がある者に代理権を与えたと表示し、代理人と表示された者が表示された代理権の範囲内で代理行為をした場合
(2) 代理人が代理権の範囲をこえて代理・行為をした場合に、相手方がこの行為についても代理人に代理権があると信じ、かつ、そう信じたことについて「正当の理由があるとき
(3) かつて代理人がもっていた代理権が代理行為のときには消滅していたのに、相手方が代理人に代理権があると信じ、そう信ずることについて「正当の理由」があるとき


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Q8 (法人との契約
法人と契約をする場合、どのようなことに注意したらよいでしょうか。
A8
(1) 法人と言っても、具体的な担当者が契約行為にかかわりますので、担当者に法人を代表または代理する権限があるのかをはっきりさせる必要があります。
(2) 会社が土地を売却するのに、株主総会ないし取締役会などの機関による決定があったのか否かも調査する必要があります。

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Q9 (寺の土地の売買)
お寺の土地を買う場合に、特別に注意しなければならないことは何ですか。
A9  お寺は宗教法人法の適用があります。
(1) お寺には3人以上の責任役員が置かれ、1人の代表役員(住職)がお寺を代表しますので、代表役員を相手方にしなければなりません。
(2) お寺が不動産または財産目録に掲げる重要動産を処分しようとするときは、そのお寺の定めた特別の手続をふむか、定めのないときは責任役員の過半数が同意することが必要。
(3) 少なくとも、売買契約の1ヶ月前に信者その他に利害関係人に対して処分行為の要旨を示して公示しなければなりません
これに違反すると、不動産の売買は無効とされます。

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Q10 仲介を途中で断った時
不動産業者の仲介を途中で断わったら、手数料はどうなりますか。 
A10
(1)

 不動産業者との仲介について、@何も契約書を作らない場合、A一般媒介契約書を作る場合、B)専属専任媒介契約書等を作る場合があります。
 例えば、5000万円の不動産を売ることを不動産業者に依頼した場合は、@Aの場合は、あなたは他の不動産業者にも同じ依頼をすることができ、早く客を見つけてくれた不動産業者を仲介として買主と売買契約(売買代金5000万円)をし、不動産仲介業者に手数料150万円を支払うことになり、他の不動産業者が買主を探す努力をしていても何も支払わなくてもよいのです。しかし、これでは、いくら買主探しのために努力しても、他の不動産業者が早く良い買主を見つければ、収入ゼロになるので、不動産業者も良い買主探しに熱心にならないおそれがあります。

 そこで、B専属専任媒介契約書の場合は、3ヶ月は、1人の不動産業者にのみ買主探しを依頼し、他の不動産業者には依頼しない。売主がこの契約に違反した時は、売主は手数料を支払わなければならない等を定めて、1人の不動産業者が3ヶ月間一生懸命、良い買主を探すようにしています

(2)  @Aの場合で、不動産業者が5000万円の買主を見付けてきてくれたが、売主も買主も不動産業者へ支払う手数料各150万円が惜しくなって、売主は不動産業者への仲介を解除してしまい、不動産業者が見付けてきてくれた買主と不動産を5000万円での売買契約を結んでしまうことがあります。そうすると、売主は不動産業者へ支払う150万円を節約出来て、手取が4850万円から5000万円に増えますし、買主も売買代金と手数料で5150万円のところが5000万円で済むという話なのです。しかし、不動産業者の仕事の本質は良い買主を売主に引き合わすことにあります。折角、良い買主を見付けてきても、上記のように、不動産業者を抜きにして、不動産取引をやられたのでは不動産業者は生活していけません。
 上記の場合ですと、不動産業者が売主及び買主に各150万円の手数料請求訴訟を提起すれば勝てるでしょう。



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Q11 (手付)
手付とは 
A11

 例えば、2000万円の不動産の売買契約が締結された時に、買主が売主に手として200万円を支払い、取引の日に残1800万円を支払って、売主は買主に不動産の所有権移転登記や引渡しをします。ところが、買主が契約に違反した時(例えば、取引期日になって1800万円を支払わない時)は、手付金は売主に没収され、売主が契約に違反した時(例えば、買主が取引期日に1800万円を持って来たのに、その不動産に住んでいる賃借人の立退きが完了していないので、完全な空屋として買主に引渡せない時)は手付金の倍額400万円を買主に支払わねばなりません。
 このように手付が入れられていることによって、契約違反し難くなっているのです。

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Q12 (不動産売買契約書)
不動産売買で必ず不動産売買契約書を作成しなければなりませんか。 
A12

 必ずしも、不動産売買契約書を作成する必要はありませんが、不動産取引は高価ですし、話がまとまった当座は問題がないとしても、当事者の一方の気が変って、契約をした覚えがないとか、そのような内容の契約をしなかったとか言って、そのために紛争があることはよくあります。売買契約の内容の証拠として、不動産売買契約書を作成しておくのが紛争を防止することになります。

不動産売買契約書の例は次に示します。



不動産売買契約証書 


今般売主                は買主                 に対し、末尾記載の不動産をその定着物附加物従物をすべて現状有姿のままを代金○○○○円也を以て売渡すことを約諾して本日手付金として金○○○円也を買主から受領した
ついては、本件所有権移転登記申請期日は来る平成△△年△△月△△日として当日□□□□□□□□へ双方会合し、上記登記手続きをなし、買主は同時に手付金を控除した残代金を支払い売主から同時に目的物件の引渡を受けるものとする。
本目的物件は何等権利設定の無いものとし、既に設定してある場合は一切抹消し完全な所有権を買主に移転すること
本約実行の際、買主は自己の都合上任意に他の名義に変更することが出来る
本件登記に要した費用については、買主は移転登記申請費用、同登録税を負担し売主は上記以外に要した費用全部を負担する
本目的物件は現状有姿のままを以て売買したものであるから、後日実測の結果公簿上の坪数に比して増減はあっても互いに何等異議を主張しないこととする
双方の公租公課の負担、地料、家賃等の配分は本件登記の決了の日の前後を以て区分する
目的物件引渡前に、物件が焼失または滅失した場合買主は何等責任なく契約解除する
売主本約違背のときは買主に対し手付金の倍額を支払わなければならない、また、買主違背のときは売主本件手付金を没収して各損害補償に充てる
国または公共団体の土地収用その他天災地変により契約の目的を達しないときは売主は手付金のみ買主へ返還すれば足りる


 この契約を確実にするため同文2通作成して各自1通宛所持する


 平成  年  月  日

   住所

                 売主                             印

   住所

                 買主                             印


(物件の表示)
 京都市南区下鳥羽五仏町1番4
   宅地  237.21平方米



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Q13 (実印)
不動産所有権移転登記手続には実印が必要ですか。 
A13

 不動産所有権移転登記の際に作成する書類に売主(登記義務者)は実印を押し、印鑑証明書(3月以内に発行)を添える必要があります。買主(登記権利者)は三文判で結構です。

印鑑証明書は住民登録をしている住所地の市長・町村長・区長(京都市の場合)が発行してくれます。

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Q14 (同時履行の抗弁権(どうじりこうのこうべんけん))
 不動産の登記と引渡があるまで、代金の支払を拒めますか。 
A14

 売買のように、契約当事者の双方が義務を負いあう契約において、当事者の一方は相手方がその債務の履行を提供するまでは自己の債務の履行を拒むことができます。これを「同時履行の抗弁権」といいます。

 買主の方も、代金を準備して、売主が不動産の登記と引渡をしてくれるなら、いつでも支払えるようにしていなければなりません。

 売主がどうしても登記や引渡をしてくれない時、訴訟を提起し、「買主の代金支払と引き換えに売主は不動産の所有権移転登記をし、明渡せ」との判決が下されます。

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Q15 (登記の対抗力)
 不動産を買って代金も支払い、引渡を受けましたが、不動産を買って登記しないと第三者に対抗(主張)出来ませんか。
A15

 AがBから不動産を買ったが、Aへ所有権移転登記するまでに、BがCに所有権移転登記をしてしまいますと、AとCとの間では登記をしたCの方が勝つのです。

 BはAから売買代金を受領しながら、Cに所有権移転登記をしたことは、真にけしからん行為でAはBに対し、損害賠償請求(民事)及び横領罪(刑事)で告訴することもできます。

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Q16 (土地の面積の相異)
土地の面積が登記と違っているときはどうなりますか。 
A16
(1) 土地の売買で面積の表示は次の二通りの意味があります。
@ 所在地・地番・地目などと連合し、売買の目的たる土地を指示・特定するための補助手段としての意味 ⇒ このときは売主は実測と契約書に書いてある面積が異なることについて文句を言えません
A 1平方米の代金を決め、面積によって売買価格を決めたとき
数量を指示した売買) ⇒ 目的物が指示された数量に不足する場合は、売主の責任となり、不足部分の割合に応じて代金の減額を請求できます。
(2) 目的地が契約で指示された面積を超過するとき
 日本では、実際の面積が公簿上のそれを上回る場合が多く、「縄延び(なわのび)」という言葉もあるくらいで、1平方米当りの価格もそれを考慮して決めることが多く、目的地が指示された面積よりも多くても売主は増額請求は出来ないのが判例です。契約書に表示された面積は、少なくともこの面積を保証するという意味なのです。

 

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Q17 (広告・説明のウソ)
広告・説明にウソがあったときはどうなりますか。 
A17
(1) 購入した分譲地について、新聞広告および現地の説明で、水道がひけるし近くに病院ができるとなっていたのに事実とが違っていた場合、原則として、売主は債務不履行責任を負い、買主は分譲地の契約解除代金の取戻が可能となります。
(2) 売主が不動産業者の場合
(1)による制裁の外に、宅地建物取引業法32条の「人を誤認させるような表示をしてはならない」との定めに違反したことになり、免許取消業務停止の処分を受けます。



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Q18 (解除)
不動産売買契約を解除するにはどうすればよいですか。 
A18

 債務の履行をすることが不可能でないのに、債務者の責めに帰すべき事情によって、定められた時期に履行しないでいる状態を履行遅滞といいます。

 相手方が履行遅滞になっていたら、相当の期間を定めて、債務の履行を催告し(内容証明郵便で)、その期間内に履行がなされない場合に、解除権を行使する(内容証明郵便で)という手順になります。不動産売買契約の売主が、買主が売買代金を支払わないために契約解除をするときには、おそくとも催告期間の末日までに、土地の引渡または登記の移転をする用意があることを買主に知らせなければ、解除権を行使することが出来ません。

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Q19 (手付を放棄しても解除出来ない場合)
手付を放棄すればいつでも解除出来ますか。 
A19

 民法557条には「買主が売主に手付を交付した時は、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは買主は手付を放棄し売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることが出来る」旨が定まっています。

 売主はまたは買主のいずれかが、契約の履行に着手した後は手付を放棄しても一方的に解除は出来ません。

 「履行の着手」とは具体例として、@土地の買主が代金残額支払のために現金を用意したうえ、売主に対して、移転登記手続のためにただちに登記所へ同道出願すべき旨をうながした場合は、履行の着手にあたる、A家屋の買主が約定の明渡期限後しばしば売主に対して明渡を求めたが、その都度、売主は不得要領の返事をして日をのばしてきたこと、そして、買主は、売主が明渡をすればいつでも約定残代金の支払をなし得べき状態にあったことが認められる場合には履行に着手があったものとされています。

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Q20 (担保付不動産を買う時の注意)
担保に入っている不動産を買う時に注意すべきこと
A20

 例えば、根抵当権極度額5000万円の登記がなされている時価6000万円の不動産を買う場合は、根抵当権の極度額は5000万円でも、現在の債務残高はいくらなのかを調べなければなりません。債務残高2500万円とした場合は、6000万円−2500万円=3500万円で買うのが常識で、買主は根抵当権者に2500万円を支払って、根抵当権設定登記を抹消してもらうべきです。

 うっかり、根抵当権設定登記がなされていることを見落として、6000万円でこの不動産を買ったりすると、あとで、根抵当権者からこの不動産を差押・競売を受けることになります。

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Q21 (不動産競売申立)(ふどうさんきょうばい(けいばい)もうしたて)
不動産競売の申立をするには、どのような方法をとればよいのですか。 
A21

下記の不動産競売申立書等を裁判所へ提出します。


不動産競売申立書 

京都地方裁判所 第5民事部 御中

平成19年7月20日
申立人債権者代理人
 弁護士 加 地   和
 弁護士 政 次 秀 夫



当事者
担保権・被担保債権・請求債権   別紙目録記載の通り
目的不動産


 債権者は、債務者に対し、別紙請求債権目録記載の債権を有するが、債務者がその弁済をしないので、別紙担保権目録記載の根抵当権に基づき、別紙物件目録記載の不動産の競売を求める。

添付書類


全部事項証明書 2通
公課証明書 1通
資格証明書 1通
委任状 1通



 



当事者目録 

〒○○○-○○○○  京都市北区紫野大門町60番地

債権者         京都商会株式会社
代表者代表取締役       紫野一郎

〒○○○-○○○○  京都市中京区丸太町通御前西入ル北側

上記債権者代理人
 弁護士 加 地   和
 弁護士 政 次 秀 夫

電話 075−821−2884
FAX 075−821−2823


〒○○○-○○○○  京都市伏見区深草羽柴町14

債務者兼所有者   伏見観光株式会社
代表者代表取締役      田中二郎




担保権・被担保債権・請求債権目録 

1 担保権
(1) 平成16年7月15日設定の抵当権
(2) 登記     京都地方法務局伏見出張所 平成16年7月5日受付第12345号

2 被担保債権及び請求債権
(1) 元金  1000万円
ただし、平成○年○月○日付の金銭消費貸借契約による貸付金2000万円の残元金
(2) 損害金
ただし、上記(1)に対する、平成○年○月○日から完済まで年○%の割合による遅延損害金


なお、債務者は、平成○年○月○日に支払うべき分割金の支払を怠ったため、特約により同日の経過をもって期限の利益を失ったものである。



物件目録

(1) 所在 京都市伏見区深草羽柴町
地番 14番
地目 宅地
地積 367.89平方メートル
(2) 所在 京都市伏見区深草羽柴町14番地
家屋番号 14番
種類 鉄骨造陸屋根2階建
床面積 1階 51.01平方メートル
2階 53.01平方メートル



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Q22 (不動産競売に参加する方法)
不動産競売に参加するにはどうしたらよいですか。
A22  例えば、京都地方裁判所での不動産競売は、1ヶ月に1回位の割合で京都新聞に広告が出ます。すると、京都地方裁判所で各物件の不動産の明細・現況調査報告書・評価書を閲覧することが出来ますので、それを見て、自分が入札したい物件を決めて、次の通り入札手続きをします。
(1) 保証
  不動産競売においては購入意志のない者の参加を防ぐため、買受申出に際して、原則として、最低売却価額の2割に相当する金額の保証を積ませることになっています。
 買受申出をなす者は、次のいずれかの方法により保証を提供しなければなりません。
@振込送金とその旨の証明書の提出
 京都地方裁判所の預金口座に宛てて、保証額に相当する金銭を振込送金し、仕向金融機関から、その旨の証明書(振込金受取書)の交付を受けたうえ、これを入札保証金振込証明書に貼付して執行官に提出します。
A支払保証委託契約
 入札に先立って、金融機関との間において、支払保証委託契約(ボンド)を締結し、これを証する支払保証委託契約締結証明書を入札保証金振込証明書に貼付して執行官に提出します。
(2) 入札の方法
 入札書を提出するには、次のいずれかの方法によらなければなりません。
@  入札書を封筒に入れて、封をし、その封筒に開札期日を記載したうえ、直接執行官室に差し出す方法
A  入札書を封筒(内封筒)に封入し、これに開札期日を記載したうえ、さらに別の封筒(外封筒)に封入して、書留郵便により送付する方法
(3)

 開札期日に、開札によって、最高価買受申出人となった買受申出者は、売却許可決定後、一定期間内に残代金を納付することによって、所有権を取得します。期間内に残代金を納付しなかった場合は、保証金は国に没収され、最高価買受申出人の資格は失われます。

開札の結果、最高価買受申出人とならなかった入札者の保証金は返してもらえます。



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Q23
(不動産売却の所得税の計算)
土地・建物を売った時の所得税等はどうなっていますか。
A23  土地及び建物についての譲渡所得は他の所得と分離して所得税が課税されます。

売却価格−取得費−諸経費=譲渡所得

 例えば1900万円で買った土地・建物を、諸経費100万円を要して、5000万円で売った場合は、3000万円が譲渡所得になります。

 土地・建物の譲渡で譲渡のあった年の1月1日における所有期間が5年を超えるものを譲渡したとき、税率は20%(所得税15%、府民税2%、市町村民税3%)となっていますので、この条件に合う土地・建物の売買なら税金は600万円ということになります。。

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Q24 (居住用不動産の3000万円控除)
居住していた不動産を売却した場合の所得税等はどうなっていますか。
A24  譲渡所得から3000万円が控除されますので、@A23の例で譲渡所得は3000万円でしたが、そこから更に3000万円が差引かれますので、譲渡所得はゼロになります。ただし、土地・建物を近い親戚に売った場合は、この特典は認められません。また、A土地・建物の時価7000万円の借家に住んでいる者が、家主の都合で立退料3000万円をもらって立退く場合は、立退料3000万円は一時所得して課税されます。もし、借家人が家主との交渉で、この土地・建物を4000万円で売ってもらい、直ちに第三者に7000万円で売ったときに得られる3000万円の譲渡所得は居住用資産の特例として3000万円を控除されますので譲渡所得はゼロとなります。

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Q25 (不動産を交換する時の注意点)
不動産を交換した場合の税金はどうなっていますか。
A25
(1)  例えば、Aが所有している5000万円の甲土地とBが所有している8000万円の乙土地とを交換し、AはBに差額3000万円にだけ税金が課せられると思っていたのに、Aには5000万円の甲土地を譲渡したことによる所得税等、Bには8000万円の乙土地を譲渡したことによる所得税等が課せられると聞いて、A・B共に頭をかかえている場合が多くあります。
(2)  不動産の交換によって、税金がかからないためには次の条件が全て整っていなければなりません。
@  交換譲渡資産は、その者が1年以上所有していた固定資産であること。
A  交換取得資産は、交換の相手方が1年以上所有していた固定資産で、且、交換のために取得したものではないこと
B  交換譲渡資産及び交換取得資産は、次のイからホまでのいずれかに該当し、且、同種の資産(例えばイとイの交換はOK、イとロの交換はダメ)であること。

  「同種の資産」とは例えば、(@)土地と土地、(A)土地と借地権または耕作権、(B)建物と建物及びその付属設備というように、交換譲渡資産と交換取得資産とが共に、次のイからホまでの同一区分に掲げる資産に該当するものをいいます。

土地(建物又は構築物の所有を目的とする地上権及び賃借権並びに農地法第2条第1項に規定する農地の上に存する耕作に関する権利を含みます
建物(建物に付属する設備及び工作物を含みます)
機械及び装置
船舶
鉱業権
C 交換取得資産は、交換譲渡資産の交換直前の用途と同一の用途に供すること
D  交換のときにおける交換取得資産の価額と交換譲渡資産の価額との差額がこれらのうちいずれかの高い方の価額の100分の20以下であること。
(3) (1)の例は、甲土地と乙土地との差が3000万円もあります。(2)Dの条件では差額が1600万円以下でなければなりませんので、A・Bは高い税金が課せられるなら交換をやめたいと思うなら、税務署とも相談し、甲土地・乙土地の所有権移転登記を錯誤により、それぞれ元の所有者名義にもどせば税務署は課税しないかも知れません。当って砕けろですね。



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Q26 瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは何ですか。   
A26 例えば、建物の売主が買主に売買で所有権移転したが、その建物の構造部分に欠陥があったとか、雨漏りがする場合に、売主は故意・過失の有無を問わず、修補義務・損害賠償義務または契約解除されるという制度です。民法でもこの部分で学者の説も分かれ、説明しにくい部分ですが、大略は以上の通りです。

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Q27 住宅品質確保法が平成12年4月から施行されていますが、どんな内容ですか。   
A27  新築住宅やマンションの売主及び請負人が買主に対し、10年間瑕疵担保責任(売って10年以内に発生した欠陥について売主及び請負人が責任を果たさなければならない)を負うことに決まりました。
 しかし、責任を果たさねばならないときに、売主及び請負人に資力がないときには泣き寝入りの状態が多かったのです。
 例えば、平成17年11月に姉歯という一級建築主がマンションの構造計算書を偽装し、多くのマンションが建替えを含む大規模な補修工事が必要となりました。姉歯も建設業者も倒産し、買主は泣き寝入りせざるを得なかったのを政府が救済したことは皆様の記憶に新しいところです。

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Q28 住宅瑕疵担保履行法が平成20年4月1日から施行されていますが、どんな内容ですか。   
A28 住宅品質確保法では、建設業者や売主が責任を果たすことが出来ないのでは、買主が泣き寝入りすることになるので、建設業者や売主に、一定の金を法務局に供託させたり、保険に加入させたりして、瑕疵担保責任を実際に果たさせようとする制度です。

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Q29 建設業者または売主はどのくらいの金を供託するのですか。  
A29 過去10年間の売買実績に基いて、次の金額を供託します。
供給個数の区分 供託額
1戸以下 2,000万円×戸数
1戸 〜     10戸    200万円×戸数 +   1,800万円 
10戸 〜     50戸  80万円×戸数 +   3,000万円 
50戸 〜    100戸  60万円×戸数 +   4,000万円 
100戸 〜    500戸  10万円×戸数 +   9,000万円 
500戸 〜   1,000戸  8万円×戸数 +      1億円 
1,000戸 〜   5,000戸  4万円×戸数 + 1億4,000万円 
5,000戸 〜  10,000戸  2万円×戸数 + 2億4,000万円 
10,000戸 〜  20,000戸  1.9万円×戸数 + 2億5,000万円 
20,000戸 〜  30,000戸  1.8万円×戸数 + 2億7,000万円 
30,000戸 〜  40,000戸  1.7万円×戸数 +      3億円 
40,000戸 〜  50,000戸  1.6万円×戸数 + 3億4,000万円 
50,000戸 〜 100,000戸  1.5万円×戸数 + 3億9,000万円 
100,000戸 〜 200,000戸  1.4万円×戸数 + 4億9,000万円 
 200,000戸 〜 300,000戸  1.3万円×戸数 + 6億9,000万円 
300,000戸超 1.2万円×戸数 + 9億9,000万円 


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Q30 全額を供託した場合でも保険に加入しなければなりませんか。   
A30 保険に加入しなくても構いません。供託を半額しかできない場合は、あとの半額を保険でまかなうことになっています。
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Q31 いざ、瑕疵担保責任が発生した場合は、買主が直接法務局または保険会社に判決書・和解調書に基いて全額を請求できますか。   
A31 その通り、できます。
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Q32 供託または保険加入の日は?   
A32 平成21年10月1日からですので、住宅瑕疵担保履行法も、その時から真価をを発揮し、マンション等を今までよりもより安心して取引することが可能になるでしょう。
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